相続対策として法人を利用
ｂ－０３． 個人所得を法人へ移行させる方法
私は個人の不動産所得が多く、税金の負担で困っています。不動産管理会社を設立しての節税対策は可能でしょうか？
- ① 法人として認められる経費の内容
- イ．掛捨て型生命保険契約は保険料の全額が、又、解約返戻金のある保険については保険料の2分の1が法人の経費となり、中途解約する時期によっては払込保険料の90％前後が戻ってきて、役員の退職金の支払財源に充てられる保険もある。
ロ．物件が離れて数ヶ所にある場合は、車と車両関連費用の一定額が経費になる。
ハ．管理業務の経営及び運営に必要な交際費は法人の経費になる。
ニ．個人の青色専従者給与よりも役員報酬の方が、決算書を承認するだけでも取締役としての責任の問題もあり認められやすい。 - ② 法人がオーナーから利回りの高い賃貸物件を買取ったり、店舗等を建てる
- イ．管理業務の他に法人がオーナーから利回りの高い中古の賃貸物件を買取る。
ロ．オーナー個人の土地の上に法人が建物を建て、収益を確保すればその分オーナーの所得が法人に移行し、所得の分散効果がある。
ハ．但し、この場合は投資効率の高い物件であるコンビニ・レストラン・本屋・パチンコ店・釣具店等に限定すればより効果的。 - ③ 法人が借地権課税を免れる方法として土地の無償返還方式を使う
- イ．「土地の無償返還の届出書」を税務署へ提出することにより、借地権の認定課税を受けなくなる。
ロ．法人が個人に通常の地代を支払います。税務上は固定資産税を若干でも超えていればいいが、２～３倍なければ貸す方の収支は合わない。
ハ．使用賃借の場合には、更地評価になり相続税対策にはならない。 - ④ 相当の地代据置き方式はデフレ時代には合わない
- インフレで地価が値上がりすれば、今後の借地権評価上昇分が法人へ移行するが、デフレ時代では、この方式では地代が高くて採算が合わないので今は殆ど使われない。
- ⑤ 法人が個人の土地を使うメリットは大きい
- イ．法人は土地を買わずして建物からの収益が確保できる。
ロ．相続での土地の評価が更地評価の２割減額になり、オーナーの相続税対策になる。
ハ．法人に収益力をつけておけば、相続に際して個人の土地を買取ることによって、納税資金の一部が確保される。
ニ．法人に収益が移行して内部利益がいくら蓄積されても、法人に対して相続税が課税されることはない。 - ⑥ 結果として、更なる所得税と相続税対策に効果あり
- アパート、マンション、駐車場が増えて所得が多くなった人は、管理会社を利用することにより所得税対策と、更なる相続税対策で、一家の財産が守れる。
