個人の不動産取引と税務
ａ－１２． 固定資産の交換の特例
交換の特例の要件について教えて下さい。
- 交換の特例の適用が受けられる場合は、次の全ての要件に該当するものでなければなりません。
- ① 譲渡資産は、１年以上所有していた固定資産であること
- ② 交換する固定資産は、次のいずれかに該当するものであること
- (1)土地（借地権及び農地の上に存する耕作に関する権利を含む。）
- (2)建物（これに附属する設備及び構築物を含む。）
- (3)機械及び装置
- (4)船舶
- (5)工業権
- ③ 取得資産は、相手方が１年以上所有していた固定資産で、交換のために取得したと認められるものでないこと
- ④ 譲渡資産の種類と、取得資産の種類が同じであること
- 土地と借地権、建物と建物及びその附属設備又は構築物、機械と装置の交換も、それぞれ種類の同じ資産とされます。
- ⑤ 取得資産を、譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供すること
- (1)次のそれぞれの資産の区分に応じて、これに示してあるa～gの用途別の区分と同じ区分の用途に供した場合をいいます。
- (ⅰ)土地の場合 a宅地 b田畑 c鉱泉地 d池沼 e山林 f牧場又は原野 gその他
(ⅱ)建物の場合 a居住用（従業員の宿舎用を含む。) b店舗又は事務所用 c工場用 d倉庫用 eその他用 - (2)店舗又は事務所と住宅とに併用されている建物は、居住の用と店舗又は事務所の用とのいずれの用途にも供されているものとされます。
- (.3)交換の相手方が、その資産を交換前にどのような用途に供していたかは問いません。
- (4)取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供するため改造等を行う場合には、翌年の確定申告書の提出期限までに譲渡直前の用途と同じ用途に供されていればよい。
- ⑥ 交換の時の取得資産の価額と譲渡資産の価額との差額が、これらの資産の価額のうちいずれか多い価額の20％相当額を超えないこと
- (1)この場合、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が所得税の課税対象になります。
- (2)20％以内といわれても「時価」が問題です。特に同族関係者間では税務署の見方が厳しいので、できれば鑑定評価があった方がいいと思われます。
