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個人の不動産取引と税務
ａ－８． 特定の居住用財産の買換えと譲渡損失の取扱い
居住用財産の買換えで住宅ローンがある場合やローンが残ったままで譲渡損失が生じた場合はどうなりますか。
 
- ① 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- この場合の損失の金額とは、その年１月１日において所有期間が５年を超える居住用財産を譲渡し、一定期間内に居住用財産を買換資産として取得した場合で、取得年の12月31日に買換資産に係る住宅借入金等が残っているときの譲渡所得の損失の金額をいう。
- ② 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- この場合の損失の金額とは、その年１月１日において所有期間が５年を超える居住用財産を譲渡した場合で、譲渡契約締結日の前日において譲渡資産に係る住宅借入金等残っているときにおける、次のいずれか低い金額をいう。
1.譲渡損失の金額
2.住宅借入金等の金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した金額
- ③ 住宅借入金等の範囲
- 住宅の取得等に係る金融機関又は独立行政法人住宅金融支援機構からの借入金で契約において償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済するものをいう。
- ④ 損益通算の順序
- 譲渡損失の金額は、これをまず一時所得の金額から差し引きます。それでも引ききれない金額は、経常所得の金額（不動産所得の金額又は事業所得の金額の計算上の損失の金額を控除した後の金額）、山林所得の金額又は退職所得の金額から順次控除します。
- ⑤ 繰越控除の内容
- (１) 個人の確定申告に際し、その年の前年以前３年以内の各年に生じた通算後譲渡損失の金額（前年以前に控除されたものを除く。）がある場合には、その申告書に係る年分の課税所得の金額の計算上控除できます。但し、繰越控除の適用を受けようとする年分の合計所得金額が3,000万円を超える場合には適用しません。
- (２) この規定は、確定申告書をその提出期限までに提出し、かつ、その後において連続して確定申告書を提出している場合に限り適用します。
- ⑥ 上記①②の適用期限は、平成24年度税制改正で平成25年12月31日まで２年延長されました。
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